대법원 2021. 5. 13. 선고 중요판결 2020다255429

1. 사건소개

상가 임차인 A는 임대차 계약 종료 후 임대인 B에게 계약 갱신을 요구하였습니다. 임차인 A는 상가 임대차 기간 중 3기에 달하는 차임을 연체한 적이 있었는데, 이후 차임을 다 지급하여 현재 연체 상태는 해소되었습니다. 이러한 경우에도 임대인 B는 임차인 A의 임대차계약 갱신 요구를 받아들여야만 하는 것일까요? 임대인 B가 이를 거절하고 임차인 A에게 상가 인도를 요구할 수는 없을까요?

2. 대법원의 판단

현재 ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였습니다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있습니다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호).

대법원은 그 취지에 대하여, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이라는 입장입니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).

이번 사건에서 대법원은 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니라는 판결을 내렸습니다. 이에 따라 임대인 B가 임차인 A의 임대차 계약 갱신 요구를 거절할 수 있게 되었습니다.

3. 판결에 대한 소회

상가 임차인의 임대차갱신 요구권은 임차인들의 안정적인 영업 영위를 위해 주어진 권리라고 할 것입니다. 그러나 이러한 권리는 상가 임대인과 임차인 사이 신뢰관계가 바탕이 되었을 때 비로소 요구할 수 있는 것이겠지요. 현재 임차하여 사용 중인 상가를 유지하고 싶은 임차인 이라면 차임이 연체되지 않게 늘 신경쓰며 확인하시는게 좋겠습니다.